不動産鑑定士はやめとけ？将来性・平均年収から資格難易度まで解説！

不動産鑑定士はやめとけ？オワコン？将来なくなる？食いっぱぐれる？そんな不安の声を見かけたことがあるかもしれません。

国家資格である不動産鑑定士は、不動産の適正な価値を見極める専門家として、公共事業や不動産取引の現場で欠かせない存在です。

しかし近年、「不動産鑑定士の惨状」といったネガティブな話題や、不動産鑑定士の年収に関する情報が注目を集めており、目指すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では「不動産鑑定士試験の難易度や合格率、受験資格」といった基本情報から、実際の仕事内容、年収相場、そして将来性まで徹底解説します。不動産鑑定士という資格が、今後も通用するのか。キャリア選択の判断材料として、ぜひ最後までご覧ください。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度専門家のことです。

不動産鑑定士は土地に価格をつけています。土地は時価でその土地の価格が決まっています。

土地の価格が分からないと、土地を売る人も買う人も困ってしまいます。

そこで不動産鑑定士が土地の価格を決めることで、スムーズに土地の売買ができるようになります。

また、不動産の鑑定評価はもとより、それを基礎とし、土地の有効利用も考慮したコンサルティング業務もおこないます。

不動産鑑定士の業務内容

不動産鑑定業務は、不動産鑑定士の有資格者でなければできないため、所持していない人が鑑定業務をしようとしたら法律で罰せられます。

不動産鑑定業務を主におこなうのが不動産鑑定事務所で、行政からの発注を受けて遂行しています。

不動産鑑定士の業務は主に以下の3つがあります。

それぞれを詳しく解説していきます。

鑑定・評価の業務内容

近年では不動産鑑定士が不動産管理会社の鑑定部門に勤務するケースも増えてきています。

不動産の鑑定・評価とは面積・立地の変化などによって土地の価格を付けることです。

不動産融資をする際に不動産が担保としてきちんと機能するのか確認するために、不動産の鑑定評価をおこなったりします。

金融関係の業務内容

不動産鑑定士の金融関係の業務内容はJ-REITです。

近年、不動産鑑定士は金融業界にも強みを持っています。

ところで、J-REITはご存知でしょうか。

不動産投資に興味を持ち、1つの不動産を個人で所有するには負担が中々に大きいものです。

1ルームマンションの1室を買って賃貸投資に出そうとしても数千万の額が必要になります。

また、マンション一棟を所有しようとしたら億単位のお金が必要となってきます。

そして、不動産を売って現金化しようにも流動性が低いため、リスクも大きくなります。

しかし、この不動産の所有権を株式のように証券化するとどうでしょうか。

1口当たりの所有権が小さくなるものの、値段も数万円から購入できます。

そして通常の債券市場と同じように売買できるので、流動性も高まります。

このように不動産は近年、証券化する動きが高まっています。これがJ-REITです。

その際、土地・建物の評価・鑑定をおこなうのは不動産鑑定士です。

このように不動産鑑定士は金融系にも強みを持っています。

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2021.06.252025.04.18

コンサルティングの業務内容

不動産鑑定士の業務にはコンサルティング関連の業務があります。

不動産は投資案件としても重要な位置づけにありますので、コンサルティング系の不動産鑑定士は、マンションや土地の貸し出しなどで利回りが良いのか悪いのかの判断をおこないます。

あるいは、オフィス利用事務所を坪単価から1坪あたり利益率などを算出することで、収益性を判定します。

不動産鑑定士への転職は資格を持っていれば難しくない

不動産鑑定士に転職するのは、不動産鑑定士の有資格者であれば難しくありません。

不動産価格の鑑定・評価は不動産鑑定士の有資格者でなければいけません。

それにもかかわらず近年では、弁護士と同じく受験者数も目減りしており、人手が足りない状況が続いています。

そのため不動産鑑定士の需要は上がっていると言えます。

また不動産鑑定士の業務は、行政からの鑑定業務だけでなく、民間からのコンサルティング業務もあります。

なお、資格があれば色々な事務所を渡り歩いたり独立したりすることも可能です。

有資格者として不動産鑑定士に登録をして現役で働いている人が、どんどん減っている現状がある一方、仕事の数はたくさんあるので、安定した仕事に就くことができます。

このため、不動産鑑定士に転職するためのハードルは、資格取得のための受験突破が1番大きいと言えます。

不動産鑑定士の試験の概要

不動産鑑定士の受験は、公認会計士や弁護士と同じように「短答式試験」と「論文試験」の2段階選抜になっています。

時期としては、毎年5月に「短答式試験」を、毎年8月に「論文試験」が実施されています。

「短答式試験」の試験範囲は大きく以下の2つです

「論文試験」の試験範囲は大きく以下の4つです。

このように様々な試験範囲がありますので、国内最難関資格の1つとなっています。

逆を言えばこれをクリアすれば、転職が比較的楽にできると言えます。

不動産鑑定士試験の難易度

不動産鑑定士を取得するために必要とされる学習時間は、大手予備校のTACによれば2,000～3,700時間です。

高給で安定した仕事に就けるようになるため、弁護士や公認会計士に並んで、非常に長期間の勉強時間が必要です。

ただ、1次試験である短答式試験は試験の点数を約70%ほど取れれば合格できます。

また合格率は、30%程度で推移していますので、約3人に1人が合格していると言えます。

次に、2次試験である論文試験は約15%ほどの合格率ですので、大体7人に1人が合格しています。

1次試験はマークシートですので、独学で突破される人も多くいます。

しかし2次試験は中々独学で突破するのは困難です。

暗記をすることもたくさんあり、会計学や経済学などの金融分野や民法などは論述できるレベルに上げていかなければなりません。

実務にも深くかかわってくる分野になりますので、しっかりとした対策をしたほうが良いです。

資格取得後は『実務修習』と『修了考査』が必要

不動産鑑定士になるためには受験を突破した後に、さらに実務修習と修了考査をクリアしなければなりません。

実務修習は1年コースと2年コースがあり、選ぶことができます。

この実務修習は受験を突破した人であればクリアできます。

しかし提出物がたくさん課されます。

現職との兼ね合いで時間が足りず、また指示を仰げるしっかりとした人がいない環境ですと、課題提出が間に合わなくなってしまうケースが散見されます。

そのため、ご自身の環境を検討しながら選択していく必要があるでしょう。

また修了考査は、合格率が約90%ほどなので、今までの試験の最終確認になります。

不動産鑑定士の将来性

結論、不動産鑑定士は今後の将来においてとても需要があります。

不動産鑑定士は、難関資格にもかかわらず余り知名度が高くないかもしれません。

また不動産鑑定士の仕事が都市部のほうへ集中することもあり、将来性を悲観される人も中にはいます。

しかし、集中している業務は都市部の従来型案件です。

地方であれば従来型の鑑定業務をおこなえる不動産鑑定士の人数が足りず、従来型案件だけでも安定することができます。

そして、現在ではリフォームやリノベーションをして賃貸に出す不動産投資が市場で流行しています。

そのため中古物件の鑑定の需要が伸びています。

更に債権化するJ-REITも流行しています。

これらの評価やコンサルティングという新規の案件としても不動産鑑定士は活躍できるので、将来性は広いといえます。

また、鑑定業は国などの公共機関からの依頼も多いので、需要が安定しているのもポジティブな要因としてあげられます。

不動産鑑定士の平均年収は755万円

厚生労働省の「令和元年賃金構造基本統計調査」によると不動産鑑定士の平均年収は754万円です。

内訳は以下の表の通りです。

不動産鑑定士は、試験に受かるまでの無資格の間は、経済的に厳しくなる可能性もあります。

しかしそのぶん、資格を取得してからの給料は保証されているといえます。

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